FESS IMMO GMBH

Seit dem Jahr 2022 – als die Bauzinsen innerhalb von nur zwölf Monaten von rund 1 % im Januar auf etwa 3,5 % im Dezember stiegen – hat sich der Immobilienmarkt in vielen Regionen spürbar gedreht: Aus einem lupenreinen Verkäufermarkt wurde zunehmend ein Käufermarkt.

Der zentrale Grund liegt in der deutlich höheren monatlichen Belastung aus Zins und Tilgung. Im Dezember 2022 musste ein Käufer für dasselbe Objekt – bei gleicher Finanzierungssystematik – rund das 2,5-Fache der monatlichen Rate aufbringen wie noch im Januar 2022. Auch wir haben diese Entwicklung in unserem laufenden Projekt in der Triftstraße schmerzhaft zu spüren bekommen.

Parallel dazu sind im gleichen Zeitraum die Baukosten um nahezu 20 % gestiegen – ein Trend, der sich in den Folgejahren fortsetzte. In Kombination mit der schwächeren Nachfrage ging die Neubautätigkeit am Markt deutlich zurück und nimmt vielerorts bis heute weiter ab.

Vor diesem Hintergrund wird öffentlich zunehmend diskutiert, ob wir im Vergleich zu früher – und auch im Vergleich zu einigen europäischen Nachbarländern – inzwischen „zu teuer“ bauen.

Dem sind wir intern systematisch auf den Grund gegangen. Mithilfe verschiedener KI-Tools, die wir mit unseren internen Projektdaten (u. a. unserem realisierten Doppelhaus in Kirrberg) gespeist haben, konnten wir die Zusammenhänge strukturiert aufarbeiten – und dabei sind einige interessante Erkenntnisse entstanden.

Um außerdem die Bau- und Ausstattungsstandards rund um 1981 möglichst realitätsnah abzubilden, haben wir ergänzend Pläne sowie die Baubeschreibung einer vergleichbaren Doppelhaushälfte mit Baujahr 1980 in die Analyse einfließen lassen.

Als Referenzjahr haben wir 1981 gewählt, weil laut Statistiken der Deutschen Bundesbank in dieser Zeit die höchsten Baufinanzierungszinsen der Bundesrepublik zu beobachten waren (rund 11 %). Ergänzend haben wir 1998 in die Betrachtung aufgenommen. Außerdem haben wir 2019 analysiert, da in diesem Zeitraum historisch sehr niedrige Zinsen am Markt vorherrschten (rund 1,4 %). Abschließend haben wir simuliert, welche Kosten in etwa anfallen würden, wenn wir das Haus im Jahr 2026 erneut bauen würden.

Herzlich Willkommen zur Vorstellung unseres neuen Projekts: das Mehrfamilienhaus mit insgesamt 8 Wohnungen in der Triftstraße in St. Ingbert. Nach einer längeren Genehmigungsphase durch die Stadt St. Ingbert wurde uns im Oktober 2021 die Baugenehmigung erteilt. Die...