Seit dem Jahr 2022 – als die Bauzinsen innerhalb von nur zwölf Monaten von rund 1 % im Januar auf etwa 3,5 % im Dezember stiegen – hat sich der Immobilienmarkt in vielen Regionen spürbar gedreht: Aus einem lupenreinen Verkäufermarkt wurde zunehmend ein Käufermarkt.
Der zentrale Grund liegt in der deutlich höheren monatlichen Belastung aus Zins und Tilgung. Im Dezember 2022 musste ein Käufer für dasselbe Objekt – bei gleicher Finanzierungssystematik – rund das 2,5-Fache der monatlichen Rate aufbringen wie noch im Januar 2022. Auch wir haben diese Entwicklung in unserem laufenden Projekt in der Triftstraße schmerzhaft zu spüren bekommen.
Parallel dazu sind im gleichen Zeitraum die Baukosten um nahezu 20 % gestiegen – ein Trend, der sich in den Folgejahren fortsetzte. In Kombination mit der schwächeren Nachfrage ging die Neubautätigkeit am Markt deutlich zurück und nimmt vielerorts bis heute weiter ab.
Vor diesem Hintergrund wird öffentlich zunehmend diskutiert, ob wir im Vergleich zu früher – und auch im Vergleich zu einigen europäischen Nachbarländern – inzwischen „zu teuer“ bauen.
Dem sind wir intern systematisch auf den Grund gegangen. Mithilfe verschiedener KI-Tools, die wir mit unseren internen Projektdaten (u. a. unserem realisierten Doppelhaus in Kirrberg) gespeist haben, konnten wir die Zusammenhänge strukturiert aufarbeiten – und dabei sind einige interessante Erkenntnisse entstanden.
Um außerdem die Bau- und Ausstattungsstandards rund um 1981 möglichst realitätsnah abzubilden, haben wir ergänzend Pläne sowie die Baubeschreibung einer vergleichbaren Doppelhaushälfte mit Baujahr 1980 in die Analyse einfließen lassen. Zusätzlich lag uns der notarielle Kaufvertrag aus dem Jahr 1981 inklusive Kaufpreis für das Referenzobjekt vor.
Als Referenzjahr haben wir 1981 gewählt, weil laut Statistiken der Deutschen Bundesbank in dieser Zeit die höchsten Baufinanzierungszinsen der Bundesrepublik zu beobachten waren (rund 11 %). Ergänzend haben wir 1998 in die Betrachtung aufgenommen. Außerdem haben wir 2019 analysiert, da in diesem Zeitraum historisch sehr niedrige Zinsen am Markt vorherrschten (rund 1,4 %). Abschließend haben wir simuliert, welche Kosten in etwa anfallen würden, wenn wir das Haus im Jahr 2026 erneut bauen würden.
Hier nun die Auswertung als Tabelle: (Grundstücksfläche 397 m²; Wohnfläche ca. 125 m²; Umrechnung 1 € = 1,95583 DM)
| Position | 1981 | 1998 | 2019 | 2026 |
|---|
| I. Grundstückspreis | 14.579 € (28.514 DM) | 21.163 € (41.391 DM) | 40.503 € | 77.534 € |
| I.1 + GrESt-Betrag (GrESt-Satz in %) | 936 € (1.831 DM) (7,0% v. Grundstück) | 702 € (1.373 DM) (3,5% v. Grundstück) | 2.426 € (6,5% v. Grundstück) | 4.645 € (6,5% v. Grundstück) |
| I.2 + Notar + Grundbuch (psch. 2%) | 268 € (524 DM) | 401 € (784 DM) | 747 € | 1.429 € |
| Summe I. = Grundstückskosten (Kaufpreis) | 13.375 € (26.159 DM) | 20.060 € (39.234 DM) | 37.330 € | 71.460 € |
| II. Baukosten (Haus + 1 Garage + Außenanlagen) | 118.771–151.925 € (232.296–297.139 DM) | 184.519–236.026 € (360.888–461.627 DM) | 273.295–349.583 € | 409.033–523.211 € |
| I. + II. Gesamtinvest | 133.350–166.504 € (260.810–325.654 DM) | 205.682–257.189 € (402.279–503.018 DM) | 313.798–390.086 € | 486.567–600.745 € |
| III. Finanzierung (20% Eigenkapitalquote; 80% Fremdkapitalquote) |
| Bauzins p.a. | 11,06% | 6,40% | 1,37% | 3,58% |
| Monatliche Annuität (2% Tilgung, Lfz. 10 Jahre fest) | 1.161,03–1.449,69 € (2.270,78–2.835,35 DM) | 1.151,82–1.440,26 € (2.252,76–2.816,90 DM) | 705,00–876,39 € | 1.810,03–2.234,77 |
Außerdem noch der Fall, in dem die DHH nach Errichtung vermietet würde:
| Benötigte Nettokaltmiete €/m² | 9,33–11,64 €/m² (18,25–22,77 DM/m²) | 9,25–11,57 €/m² (18,09–22,63 DM/m²) | 5,66–7,04 €/m² | 14,54–17,95 €/m² |
| + Instandhaltungsreserve €/m² | 0,44–0,87 €/m² (0,86–1,70 DM/m²) | 0,68–1,35 €/m² (1,33–2,64 DM/m²) | 1,00–2,00 €/m² | 1,50–3,00 €/m² |
| = Benötigte Bruttokaltmiete €/m² | 9,76–12,52 €/m² (19,09–24,49 DM/m²) | 9,93–12,92 €/m² (19,42–25,27 DM/m²) | 6,66–9,04 €/m² | 16,04–20,95 €/m |
Inflationsbereinigter Vergleich 1981 vs. 2026 (Faktor 2,45; Destatis)
Nun vergleichen wir die Jahre 1981 und 2026 zusätzlich inflationsbereinigt. Dazu haben wir die Werte von 1981 mit dem Inflationsfaktor 2,45 (Destatis) auf das Preisniveau 2026 hochgerechnet. (Die mathematische Herleitung stellen wir bei Bedarf gern zur Verfügung.)
| Position | 1981 (nominal) | 1981 in 2026-€ (×2,45) | 2026 (nominal) | Veränderung 2026 vs. 1981 (infl.-bereinigt) |
|---|---|---|---|---|
| I. Baukosten (Haus+Garage+Außenanlagen) | 118.771–151.925 € | 290.989–372.216 € | 409.033–523.211 € | +40,6% |
| Grundstück (Kaufpreis) | 13.375 € | 32.769 € | 71.460 € | +118,1% |
| II. Grundstückspreis (inkl. GrESt+Notar/Gb) | 14.579 € | 35.719 € | 77.534 € | +117,1% |
| I.+II. Gesamtinvest | 133.350–166.504 € | 326.708–407.935 € | 486.567–600.745 € | +47,3% bis +48,9% |
Fazit
Auffällig ist: Weder die Baukosten noch die Grundstückspreise lassen sich allein durch die Inflation erklären. Es wirken zusätzliche Faktoren, die in vielen Betrachtungen bislang „blinde Flecken“ bleiben. Bei den Grundstückspreisen könnte etwa das lang anhaltende Niedrigzinsumfeld ein wesentlicher Treiber gewesen sein. Bei den Baukosten spielen neben Material- und Energiekosten voraussichtlich auch strukturelle Themen eine Rolle – insbesondere der zunehmende Personalmangel und die daraus folgende Lohnentwicklung.
Genau diese Einflussfaktoren nehmen wir im nächsten Beitrag genauer unter die Lupe.