Diese Frage stellt sich oft in zwei typischen Fällen:
I. Das Haus wird auf die nächste Generation übertragen
Viele Immobilieneigentümer möchten ihr Haus schon zu Lebzeiten auf ihre Kinder oder andere Angehörige übertragen und trotzdem abgesichert bleiben. Häufig wird deshalb ein Nießbrauchrecht vereinbart. Dieses Recht sorgt dafür, dass der bisherige Eigentümer weiterhin im Haus wohnen oder die Mieteinnahmen behalten kann.
Spätestens bei einer Schenkung, im Erbfall oder bei steuerlichen Fragen stellt sich dann eine wichtige Frage: Was ist ein solches Nießbrauchrecht eigentlich wert?
Die Antwort ist meist einfacher, als es zunächst klingt. Entscheidend sind vor allem zwei Punkte: der jährliche wirtschaftliche Vorteil aus dem Nießbrauch und die voraussichtliche Dauer des Rechts. Wie das bei einem Haus funktioniert, erklären wir im Folgenden Schritt für Schritt.
II. Beim Kauf eines Hauses
Ein Haus kann auf den ersten Blick sehr attraktiv wirken – bis sich zeigt, dass im Grundbuch ein Nießbrauchrecht eingetragen ist. Für Käufer bedeutet das: Sie werden zwar Eigentümer, können das Haus aber oft nicht sofort selbst nutzen oder frei vermieten.
Deshalb lässt sich auch ein scheinbar günstiger Kaufpreis nur dann richtig bewerten, wenn klar ist, welchen Wert dieses Nießbrauchrecht hat. Genau darum geht es in diesem Beitrag. Vereinfacht gesagt hängt der Wert eines Nießbrauchs vor allem davon ab, welchen Nutzen der Berechtigte aus dem Haus zieht und wie lange das Recht voraussichtlich noch besteht.
Häufige Frage: Kann man einfach einen pauschalen Abschlag in Prozent ansetzen? kurz: Nein!
Ein Nießbrauchrecht wird nicht einfach mit einem festen Prozentsatz vom Immobilienwert abgezogen. Sein Wert muss immer im Einzelfall berechnet werden.
Wovon hängt der Wert eines Nießbrauchrechts ab?
Der Wert eines Nießbrauchrechts hängt im Wesentlichen von folgenden Punkten ab:
- Vom Alter der Nießbrauchberechtigten
Je jünger die berechtigte Person ist, desto länger besteht das Recht voraussichtlich – und desto höher ist in der Regel sein Wert. - Vom wirtschaftlichen Vorteil für den Nießbrauchberechtigten
Entscheidend ist, welchen Nutzen die berechtigte Person jedes Jahr aus dem Haus ziehen kann, etwa durch eigenes Wohnen oder durch Mieteinnahmen. - Vom wirtschaftlichen Nachteil für den Eigentümer
Für den Eigentümer bedeutet das Nießbrauchrecht meist, dass er das Haus nicht selbst nutzen oder nicht zu marktüblichen Konditionen vermieten kann. Maßgeblich ist dabei oft die entgehende marktübliche Nettokaltmiete. - Von Lage und Eigenschaften des Hauses
Auch die Art, das Alter und die Lage der Immobilie spielen eine Rolle. In der Fachsprache wird dieser Zusammenhang unter anderem über den sogenannten Liegenschaftszinssatz berücksichtigt.
Wie geht ein Wertermittler dabei vor?
Zunächst wird ermittelt, was das Haus ohne Nießbrauch wert wäre. Das ist der sogenannte unbelastete Wert.
Danach wird geprüft, welche finanziellen Vorteile und Nachteile das Nießbrauchrecht aus Sicht des Eigentümers mit sich bringt.
Ein Vorteil kann zum Beispiel sein, dass der Nießbrauchberechtigte bestimmte laufende Kosten übernimmt.
Ein Nachteil besteht häufig darin, dass der Eigentümer die übliche Miete nicht selbst erzielen kann.
Aus diesen Punkten wird ein jährlicher Wert berechnet.
Im nächsten Schritt wird berücksichtigt, wie lange das Nießbrauchrecht voraussichtlich besteht. Dafür spielen vor allem das Alter der berechtigten Person und bestimmte statistische Erfahrungswerte eine Rolle.
So ergibt sich am Ende der Wert des Nießbrauchrechts. Dieser Wert wird dann vom Wert der unbelasteten Immobilie abgezogen. Das Ergebnis ist der Wert des Hauses mit Nießbrauch.
Das folgende Rechenbeispiel macht es anschaulicher. Es handelt sich hierbei um eine Wohnung mit ca. 62 m² Wohnfläche, Baujahr 1994 mit einem Verkehrswert von 102.000,-€:
Besteht das Nießbrauchrecht zugunsten einer Firma (z.B. GmbH), kommt es nicht auf das Alter einer Person an. Maßgeblich ist vielmehr, wie lange das Recht nach Vertrag bestehen soll. Die Bewertung richtet sich dann in der Regel nach den Vorschriften für zeitlich begrenzte oder unbestimmte Nutzungen. Dies jedoch nur der Vollständigkeit halber. Hierauf im Detail einzugehen, würde jetzt „den Rahmen sprengen“.
Fazit:
Das Rechenbeispiel zeigt damit anschaulich, warum der Wert eines Nießbrauchrechts immer individuell ermittelt werden muss und weshalb pauschale Abschläge in der Praxis nicht weiterhelfen.